Theo kết quả khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm của doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chủ yếu đến từ vấn đề pháp lý, các yếu tố kinh tế-tài chính và yếu tố khác chiếm lần lượt 30% và 20%.

Các chuyên gia, nhà đầu tư cũng có chung quan điểm cho rằng khung pháp lý phát triển cơ sở hạ tầng du lịch hiện nay chưa đầy đủ, nhất là khung pháp lý trong việc cấp đất cho các dự án phát triển du lịch còn rất nhiều bất cập. Đây chính là trở ngại lớn trong quá trình thúc đẩy ngành du lịch phát triển tương xứng với tiềm năng.

Số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) cho thấy cả nước hiện có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 695.363 tỷ đồng, tương đương gần 30 tỷ USD.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây phân khúc này đã bị chững lại, thị trường gần như đóng băng, có rất ít giao dịch được thực hiện. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường là do thiếu vắng một chiến lược phát triển toàn diện cho ngành du lịch, nhất là hoàn thiện cơ chế, khuôn khổ pháp lý cho việc khai thác hiệu quả tài nguyên từ đất đai cũng như cơ sở hạ tầng cho phát triển du lịch.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) cho biết, hiện có khoảng hơn 100 dự án khu du lịch quy mô lớn đang nằm "đắp chiếu" chờ tháo gỡ vướng mắc về pháp luật. Nếu tình trạng này tiếp tục sẽ làm nản lòng nhà đầu tư, ngay cả chính quyền địa phương muốn thúc đẩy đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn.

Các dự án phát triển du lịch đã được đưa vào diện Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai 2003; Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã luật hóa du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn và đủ điều kiện được Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2013, quy định này bị loại bỏ khiến việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm đang ách tắc. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia nhưng không đề cập đến các dự án phát triển du lịch quy mô lớn.

Hiện nay, doanh nghiệp kinh doanh du lịch chỉ có thể tiếp cận đất thông qua hình thức chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng. Quỹ đất đấu giá phần lớn là do các địa phương nắm giữ và việc bồi thường, giải phóng mặt bằng phải dựa trên cơ sở đồng thuận của 100% người dân, vì vậy rất khó cho nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn như Nghị quyết 18-NQ/TW của Bộ Chính trị đề ra, cần có cơ chế tạo quỹ đất cho du lịch, đưa dự án phát triển du lịch, tổ hợp du lịch, khu vui chơi giải trí vào diện Nhà nước thu hồi đất với các điều kiện đi kèm. Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản lo ngại sẽ không thể triển khai được các dự án quy mô lớn và khó thu hút các nhà đầu tư có năng lực nếu không cho phép thu hồi đất để làm dự án du lịch.

"Thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô tỷ USD với diện tích hàng nghìn héc-ta. Nếu giữ quy định như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay, việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc", ông cho biết thêm.

Theo một số nhà đầu tư, Luật Đất đai (sửa đổi) cần phải có quy định cụ thể về đất du lịch theo hướng bổ sung các dự án du lịch lớn như khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, các dự án nhà ở/khu đô thị kết hợp với du lịch, thương mại dịch vụ vào diện Nhà nước thu hồi đất.

Theo GS, TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân, các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất phải đáp ứng điều kiện đem lại lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, tạo sức lan tỏa lớn. Đối chiếu với tiêu chí này, một số dự án quy mô lớn xây dựng tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn, khu vui chơi giải trí đáp ứng được yêu cầu.